¿Está el mercado se seguros inmobiliarios de Florida al borde de una crisis?

Después de muchos años de bonanza, Florida atraviesa una compleja mezcla de crisis de accesibilidad, un mercado de seguros inestable y problemas de infraestructura que hacen que muchos se pregunten si el mercados se está volviendo inaccesible.

Durante años, Florida ha mantenido un constante crecimiento en todas las áreas, transformándose en un tranquilo refugio para todas las personas que buscan tranquilidad; así como familias en busca de oportunidades y jóvenes profesionales que no pueden acceder a otros mercados por los precios: Florida parecía tenerlo todo.

Entre 2021 y 2023, casi  2,76 millones de  personas se congregaron aquí, convirtiendo a Florida en el tercer estado más poblado del país. Era, simplemente, una ciudad en auge. Pero recientemente, el ambiente ha cambiado. El optimismo se ha visto atenuado por una creciente inquietud, la sensación de que el rápido crecimiento está empezando a resquebrajarse por su propio peso.

Los rumores se hacen cada vez más fuertes. ¿Son demasiado altos los precios de las viviendas? ¿Son los seguros carísimos? ¿Se están saturando las carreteras y las escuelas? ¿Y representan los mismos huracanes que definen Florida una amenaza existencial para su mercado inmobiliario?

 

¿Florida esta perdiendo su valor?
El ascenso de Florida ha sido meteórico. Hace pocas décadas era el lugar al que se iba para escapar de los altos impuestos y los exorbitantes costos de los estados del norte. Esa imagen impulsó una afluencia masiva de personas y funcionó de maravilla durante mucho tiempo. Pero en algún momento, la situación cambió.

Como bien señala Selma Hepp, economista jefe de Cotality :  «En los últimos 25 años, los precios de las viviendas, los seguros de vivienda y los impuestos a la propiedad se han disparado en Florida». Y  no se equivoca. Es un triple golpe que está afectando duramente a los floridanos.

Los precios de las viviendas en Florida no solo han subido poco a poco, sino que se han  disparado  , superando el promedio nacional. ¿Y Miami? Miami juega en otra liga, con precios de viviendas un asombroso  60 % por encima del promedio de Florida . Reflexionemos un momento. ¡Un 60 %! Es como si estuviéramos hablando de dos estados completamente diferentes.

Y no se trata solo de comprar; alquilar se está volviendo igual de difícil. En Miami, el alquiler promedio de una vivienda unifamiliar alcanzó casi  los $3,000  en agosto de 2024. Si a esto le sumamos la inflación general y la escasez de vivienda, tenemos el escenario perfecto para problemas de asequibilidad. Casi un tercio de los floridanos son inquilinos y están sintiendo esta presión con intensidad.

 

Peligro de huracán y estragos en los seguros
Y luego está el elefante en la habitación: los huracanes. Florida es un paraíso de huracanes. Y con el cambio climático intensificando estas tormentas, se están convirtiendo en una amenaza más frecuente y severa. El paso del huracán Milton por Tampa en 2024 fue un duro recordatorio de lo vulnerable que es incluso la costa oeste de Florida, menos propensa a tormentas.

Como explica Selma Hepp:  «Si bien las áreas metropolitanas de Florida han encabezado la lista de los mercados inmobiliarios con mayor revalorización en los últimos años, el aumento de los costos de los desastres naturales persistentes y la consiguiente presión sobre los gastos de seguros y reconstrucción están empezando a afectar los precios de las viviendas en el oeste de Florida».  Señala a Cape Coral como ejemplo, donde los precios de las viviendas incluso  bajaron  el año pasado debido a estos problemas.

Los daños causados ​​por huracanes son devastadores y las consecuencias financieras son inmensas. Muchos propietarios de viviendas tienen un seguro insuficiente, especialmente las familias de bajos ingresos. Las pólizas a menudo no cubren el valor total de reposición de una vivienda ni extras como piscinas y cercas. Y si tiene que evacuar, el seguro contra inundaciones no suele cubrir los gastos adicionales de manutención. Esto puede llevar a las familias a la ejecución hipotecaria, dejando los barrios vulnerables a compradores más adinerados que buscan propiedades a buen precio, aunque sean arriesgadas.

El mercado de seguros en Florida está en crisis. Las primas se han disparado, con un aumento  promedio del 60 %  entre 2019 y 2023. No solo los propietarios sufren las consecuencias; las aseguradoras también se encuentran bajo una enorme presión. La frecuencia y la gravedad de las tormentas han provocado un aumento repentino de las reclamaciones, al igual que los costos de materiales y mano de obra para las reparaciones se han disparado tras la pandemia.

Florida ha sufrido  desastres por huracanes que han costado 18 mil millones de dólares  desde principios de esta década. Y el futuro se presenta aún más arriesgado. El análisis de Cotality muestra que el condado de Monroe, en los Cayos de Florida, será el  cuarto lugar con mayor riesgo de desastres naturales en Estados Unidos  en los próximos 30 años, principalmente debido al riesgo de huracanes. Miami y Naples se encuentran entre las ciudades con más viviendas que enfrentan una triple amenaza: inundaciones, vientos y huracanes combinados.

Este creciente riesgo está provocando la huida de las aseguradoras. Farmers Insurance, Bankers Insurance y Lexington Insurance (filial de AIG) se han retirado de Florida en los últimos años. AAA también está dejando de renovar algunas pólizas. Argumentan el aumento de los costos del reaseguro, el aumento de las reclamaciones debido a la inflación y el exceso de litigios como motivos de su retirada.

¿Dónde deja esto a los propietarios de viviendas? Muchos se ven obligados a depender de programas estatales y federales como el Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones (NFIP). Pero incluso estos programas enfrentan dudas sobre su sostenibilidad a largo plazo, dado el aumento de los costos de los desastres. Solo Florida recibió más de  $15 mil millones  en ayuda de FEMA entre 2017 y 2019, y más de  $1 mil millones  por huracanes recientes.

 

Códigos de construcción: un escudo parcial, no una solución milagrosa
Si bien no existe una solución mágica para la crisis de seguros, unos códigos de construcción más estrictos están ayudando. Florida cuenta con algunos de los mejores códigos de construcción del país, y sin duda han salvado viviendas y miles de millones de dólares. Sin embargo, estos códigos no son retroactivos. Millones de viviendas antiguas siguen siendo vulnerables. Adaptar viviendas antiguas para que cumplan con los códigos modernos es costoso, lo que aumenta aún más la carga de costos en un mercado ya de por sí costoso.

Jay Thies, de Cotality, destaca la importancia de encontrar el equilibrio:  «Los códigos de construcción exigen un equilibrio entre los costos y la resiliencia… En algunos casos… los costos adicionales sin duda valen la pena… En otros casos, existe una ambigüedad entre los altos costos y los beneficios mensurables. En estos casos, favorecer la construcción asequible puede ser una opción beneficiosa para mantener la vivienda accesible a una mayor variedad de compradores».

La pregunta es: ¿Priorizamos la asequibilidad hoy, posiblemente a costa de la resiliencia futura? Es una decisión difícil, pero mitigar las pérdidas futuras por huracanes es crucial para estabilizar el mercado de seguros y la viabilidad a largo plazo de la vida en Florida.

 

¿Hay todavía tiempo para cambiar el rumbo?

La historia de Florida aún no ha terminado. Pero el estado se encuentra en una coyuntura crítica. Los legisladores y las empresas estatales deben tomar en serio estas señales de alerta. Necesitan encontrar soluciones a la crisis de asequibilidad, abordar el colapso del mercado de seguros e invertir en infraestructura para impulsar el crecimiento sostenible. El tiempo se acaba. Quienes buscan una mejor calidad de vida, viviendas asequibles y un seguro confiable no pueden esperar años para obtener soluciones.

 

Fuente:noradarealestate.com